¿Todavía puedo ver una casa que está bajo contrato?

A veces. El vendedor decide si permite visitas mientras está bajo contrato. Algunos sí, por si el primer trato se cae y quieren tener un respaldo listo. Otros las suspenden para evitar molestias. Pídale a su agente que pregunte al agente del vendedor. Si no hay visitas, puede pedir que le avisen si el estado cambia.

¿Qué es una oferta de respaldo?

Es una oferta firmada que el vendedor acepta en segundo lugar. Si el primer contrato se cae, la de respaldo pasa al primer lugar sin que la casa regrese al mercado. El comprador de respaldo normalmente puede retirarla antes de que eso pase. No cuesta nada escribirla y lo pone primero en la fila.

¿Qué tan seguido se caen los tratos?

Lo suficiente para que valga la pena estar pendiente. Las razones más comunes son la inspección, el avalúo y el financiamiento. La mayoría de los contratos sí cierran, pero una parte no, y cuando uno se cae la casa suele regresar al mercado en uno o dos días. Si le gustó, sígala viendo.

¿Cuál es la diferencia entre pendiente y activo bajo contrato?

En muchos mercados significan casi lo mismo: una oferta aceptada, una venta que aún no cierra. Algunos sistemas de MLS usan activo bajo contrato mientras las contingencias siguen abiertas y pendiente cuando ya se cumplieron. En los dos casos, el trato no es definitivo hasta el cierre. Pregúntele a su agente qué estado usa el sistema local y qué significa.

¿Qué significa "bajo contrato" o "activo bajo contrato"?

“Bajo contrato”, “activo bajo contrato” y “pendiente” significan lo mismo en lo esencial: el vendedor aceptó la oferta de un comprador y las dos partes firmaron un contrato de compraventa. La venta no es definitiva. Todavía tiene que pasar por la inspección, el avalúo, el financiamiento y el cierre, y algunos tratos se caen en el camino. Hasta que se firma en la compañía de títulos y se registra la escritura, la casa no se ha vendido.

Los estados que ve en un anuncio

Los sitios de búsqueda toman el estado del MLS, y las palabras cambian un poco de un sitio a otro. Esto es lo que significan en general.

Estado	Qué significa
Próximamente (coming soon)	Ya está en el MLS pero todavía no se puede visitar.
Activo	En venta, se puede visitar, se reciben ofertas.
Activo bajo contrato	Oferta aceptada, contrato firmado, aún sin cerrar. Algunos vendedores todavía permiten visitas y ofertas de respaldo.
Pendiente	Oferta aceptada, normalmente con las contingencias ya cumplidas. Esperando el cierre.
Vendida / cerrada	El trato cerró y la escritura quedó registrada. La casa tiene nuevo dueño.

En nuestro buscador en /es/buscar/all-homes cada anuncio muestra su estado. Si ve una casa que le gusta marcada como activa bajo contrato, no dé por hecho que ya se perdió.

Qué pasa entre el contrato y el cierre

Cuando las dos partes firman, empieza a correr una serie de fechas límite escritas en el contrato.

El comprador entrega el depósito de garantía a la compañía de títulos. El comprador ordena una inspección y tiene cierto número de días para revisarla y pedir reparaciones o retirarse. El prestamista ordena un avalúo. El prestamista termina de aprobar el préstamo. La compañía de títulos revisa el historial de la propiedad y prepara los documentos del cierre. Después todos firman, el dinero se mueve y la escritura se registra.

Todo ese tramo normalmente toma varias semanas. Durante casi todo ese tiempo, la casa está bajo contrato pero nada es definitivo.

¿Todavía puedo hacer una oferta?

Sí, como oferta de respaldo. Una oferta de respaldo es una oferta completa y por escrito que el vendedor puede aceptar en segundo lugar. Si el primer trato se cae, su contrato pasa al primer lugar y la casa nunca regresa al mercado.

No todos los vendedores aceptan respaldos, y no todos los agentes los promueven, pero preguntar no le cuesta nada. Si la inspección del primer comprador sale mal o su préstamo se cae, el vendedor ya tiene un contrato firmado en el cajón, y es el suyo.

Si escribe una oferta de respaldo, por lo general puede retirarla en cualquier momento antes de que pase al primer lugar. Así que estar en la fila tiene poco riesgo.

Por qué se caen los tratos

Las razones más comunes son las que cubren las contingencias. La inspección encuentra algo que el comprador no acepta y el vendedor no quiere arreglar. El avalúo sale por debajo del precio del contrato y ninguno de los dos quiere cubrir la diferencia. El prestamista niega el préstamo o no puede fondearlo para la fecha de cierre. De vez en cuando la casa del comprador no se vende, o alguien simplemente cambia de opinión y renuncia a su depósito.

Cuando eso pasa, el anuncio regresa a activo, muchas veces en uno o dos días. Los compradores que estaban pendientes de esa casa son los primeros en enterarse.

Si hay una casa que quiere y ya está bajo contrato, dígame. Puedo averiguar si el vendedor está aceptando respaldos y si todavía permite visitas, y decidimos juntos si tiene sentido escribir una oferta de respaldo. Si no lo tiene, seguimos buscando, y le aviso en el momento en que ese estado cambie.