¿Cómo se calculan los meses de inventario en su página del mercado?

Las casas activas hoy divididas entre el promedio de casas cerradas por mes en los últimos tres meses. Si suben los listados o bajan las ventas, el número sube. Si bajan los listados o las ventas se aceleran, el número baja. La página lo recalcula desde la MLS, así que lo que ve es actual y no una cifra de un reporte impreso.

¿Menos de tres meses de inventario siempre es mercado de vendedor?

Es una regla práctica, no una ley. Menos de tres suele favorecer al vendedor, de tres a seis suele ser un mercado equilibrado, y más de seis suele favorecer al comprador. Un rango de precio o una colonia pueden estar en un punto distinto al de toda la ciudad, y una casa en mal estado puede esperar aunque haya poco inventario.

¿Debo ver los meses de inventario de mi código postal o de todo Wichita?

Los dos, en ese orden. El número de toda la ciudad le dice cómo está el clima en general. La página de su código postal o colonia le dice qué enfrentan los compradores que buscan una casa como la suya. Cuando una zona pequeña tiene pocas ventas, su cifra se mueve más de un mes a otro, así que léala junto con el conteo de ventas cerradas y la tendencia general.

¿Cómo cambian los meses de inventario la forma de ponerle precio a mi casa?

Con poco inventario, un precio en línea con las ventas comparables recientes suele traer competencia y pocas concesiones. Con mucho inventario, los compradores tienen de dónde escoger, así que la condición, los términos y un precio igual o un poco por debajo de los comparables pesan más. En ambos casos las ventas comparables fijan el rango. El inventario le dice cuánto margen tiene dentro de ese rango.

¿Qué significa "meses de inventario" y por qué importa?

Los meses de inventario indican cuánto tardaría en venderse todo lo que está en el mercado hoy si no entrara ninguna casa nueva y las ventas siguieran al ritmo reciente. Es el número de casas activas dividido entre el promedio de ventas por mes. La regla práctica más común dice que menos de tres meses favorece al vendedor, de tres a seis es un mercado equilibrado, y más de seis favorece al comprador. Es una regla práctica, no una promesa, y la cifra en vivo para Wichita está en nuestra página del mercado.

Cómo se construye el número

Dos ingredientes. El primero es cuántas casas están en venta en este momento. El segundo es cuántas casas han estado cerrando cada mes últimamente. Nuestra página del mercado usa el promedio de los últimos tres meses para que un mes flojo o un mes fuerte no mueva demasiado la cifra.

Se divide el primero entre el segundo. Si hay tantas casas en venta como las que se venden en un mes típico, eso es un mes de inventario. Si hay el doble, dos meses.

El número se mueve cuando se mueve cualquiera de los dos ingredientes. Más listados con el mismo ritmo de ventas lo empujan hacia arriba. Ventas más rápidas con los mismos listados lo jalan hacia abajo. Por eso vale la pena fijarse en la dirección y no solo en el nivel.

Por qué le importa a quien vende

Los meses de inventario miden la competencia entre vendedores. Cuando el número es bajo, cada comprador tiene menos casas de dónde escoger, así que una casa con precio en línea con las ventas comparables suele recibir visitas pronto y los compradores tienen menos margen para pedir concesiones.

Cuando el número es alto, los compradores pueden darse el lujo de ser exigentes. La condición pesa más. Los términos pesan más. Un precio por encima de los comparables se salta en lugar de negociarse.

El inventario también influye en cómo vender. En un mercado apretado, un listado tradicional muchas veces hace su trabajo. En uno más suelto, una subasta con fecha fija puede concentrar a los compradores que sí existen en un solo lugar y un solo día, y dejar que compitan. Ninguno es correcto por sí solo. Lea el número y luego escoja el método que le corresponde.

Por qué le importa a quien compra

Es el mismo número leído desde el otro lado. Poco inventario significa que puede enfrentar otras ofertas, así que conviene tener el financiamiento listo antes de buscar y estar preparado para decidir. Mucho inventario significa que puede darse una segunda vuelta, pedir reparaciones y negociar tanto los términos como el precio.

También le ayuda a leer la antigüedad de un listado. Con poco inventario, una casa que lleva tiempo sin venderse probablemente está cara o tiene algún problema. Con mucho inventario, esperar es normal y dice menos.

Lo que el número no le dice

Es de todo el mercado. Cada rango de precio tiene su propio grupo de compradores, y el rango de las casas de entrada y uno más alto pueden estar en situaciones distintas en el mismo momento.

Es una foto del momento. La temporada lo mueve. Los listados se acumulan en primavera y se adelgazan en invierno.

Las zonas pequeñas son ruidosas. Una colonia con un puñado de ventas al mes va a oscilar más que la ciudad. Por eso nuestra página del mercado muestra el conteo de ventas cerradas junto a las medianas.

No es su casa. Una casa en particular puede comportarse distinto según precio, condición y ubicación. El inventario es el clima. La casa todavía tiene que valer lo que pide.

Cómo leerlo en nuestra página del mercado

Abra la página del mercado y busque el recuadro de meses de inventario. Luego mire los recuadros de días de lista a cierre y de casas bajo contrato que están al lado. Poco inventario, pocos días a cierre y muchas casas bajo contrato es un mercado que se mueve. Mucho inventario con días a cierre que se alargan es un mercado que se está enfriando.

Después abra la página de su código postal o de su colonia y vea si coincide con la ciudad. No siempre están de acuerdo.

Si quiere ayuda para leerlo frente a su propia casa y sus tiempos, con gusto lo hacemos, empezando por lo que usted ve en la página y no por lo que alguien diga que se siente el mercado.