¿Una casa en buenas condiciones se puede vender en subasta?

Sí. La subasta no es solo para propiedades en mal estado. En Kansas se subastan herencias, casas bien cuidadas con características difíciles de valorar y terrenos. La pregunta es si la propiedad va a atraer a varios compradores compitiendo y si usted valora tener una fecha de venta fija. La condición importa menos que la demanda y su necesidad de certeza.

¿Qué pasa si la subasta no llega al precio que necesito?

En una subasta con reserva, la oferta más alta pasa a su aprobación y usted puede rechazarla. En una subasta absoluta, la propiedad se vende al mejor postor sin importar el precio, y por eso la absoluta suele atraer a más compradores. Antes de lanzar cualquier cosa, hablamos de cuál formato le conviene, y usted decide.

¿Puedo cambiar de listado a subasta después?

Sí, y pasa con frecuencia. Una casa que lleva meses en el mercado se puede relanzar como subasta con fecha fija, y eso trae de vuelta a compradores que estaban esperando una bajada de precio. También funciona al revés. Una subasta con reserva que no alcanza su mínimo puede pasar a una venta tradicional.

¿Tengo que decidir entre las dos antes de hablar con usted?

No. La primera conversación es sobre su propiedad, su calendario y lo que necesita que la venta haga por usted. Le explico las tres formas en que vendo, subasta, listado y oferta en efectivo, con los costos y las ventajas y desventajas de cada una para su casa. Después usted elige. A veces la respuesta no es la que más me paga a mí.

¿Subasta o venta tradicional? ¿Cuál le conviene a mi casa?

Ninguna de las dos es mejor en todos los casos. La subasta le conviene cuando necesita una fecha de venta fija, un contrato sin contingencias de financiamiento ni de inspección, y tiene una propiedad que atrae a varios compradores compitiendo, como una herencia, un terreno o una casa difícil de ponerle precio. La venta tradicional le conviene cuando tiene tiempo, la casa es típica de su vecindario y prefiere negociar con un comprador a la vez. La mayoría de las casas en Wichita se pueden vender de las dos formas. La pregunta real es cuál camino se ajusta a su situación.

Lo que le da una subasta

Una fecha. Usted elige el día de la venta, nosotros hacemos la promoción durante unas semanas y la propiedad se vende ese día (subasta absoluta) o la oferta más alta pasa a su aprobación (subasta con reserva). Los compradores inspeccionan durante el periodo de promoción, así que el contrato que firman no tiene contingencia de inspección ni de financiamiento. El depósito de garantía normalmente no es reembolsable. El cierre se hace en una compañía de título en un plazo normal.

Lo otro que le da es transparencia. Cada comprador interesado ve las ofertas de los demás. En la propiedad correcta, esa competencia puede encontrar un precio que un listado tal vez no encontraría. En la propiedad equivocada, una subasta sin movimiento le dice lo mismo que un listado sin movimiento, solo que más rápido.

Lo que le pide: una tarifa de promoción acordada antes de lanzar, y la disposición de dejar que el mercado responda en un solo día.

Lo que le da una venta tradicional

Control sobre la conversación del precio. Usted fija un precio de lista, la casa entra al MLS, los compradores la visitan y usted negocia una oferta a la vez. Puede contraofertar, esperar o decir que no. Si el financiamiento del primer comprador se cae, la casa vuelve al mercado.

Le pide tiempo y paciencia. Visitas, comentarios, ajustes de precio, un periodo de inspección después del contrato y un avalúo para el prestamista del comprador. El plazo queda abierto. Cuánto están tardando las casas ahora lo puede ver en nuestra página del mercado.

Comparación lado a lado

	Subasta	Venta tradicional
Fecha de venta	Fija, elegida desde el inicio	Abierta hasta que llegue una oferta
Contingencias	Ninguna en el contrato	Inspección y financiamiento son comunes
Revisión del comprador	Antes del día de la venta	Después de firmar el contrato
Precio	Lo fijan los compradores compitiendo	Precio de lista y negociación
Costo para el vendedor	Tarifa de promoción acordada antes	Comisión negociada en el contrato de listado
Riesgo de que se caiga	Bajo, el depósito normalmente no es reembolsable	Real, sobre todo por inspección o avalúo

Lo que pregunto antes de recomendar una u otra

¿Necesita una fecha? Herencias con varios herederos, una mudanza ya programada, una propiedad que genera gastos cada mes. Una fecha lo cambia todo.

¿Es fácil ponerle precio a la propiedad? Una casa típica de tres recámaras en un vecindario con muchas ventas recientes es fácil. Un terreno, una casa poco común, una propiedad en malas condiciones o una sin comparables buenos es difícil. Ahí es donde la subasta hace su mejor trabajo, porque los compradores fijan el número en lugar de que yo lo adivine.

¿Le incomoda que se conozca la condición de la propiedad? Los compradores en subasta inspeccionan antes de ofertar. Si prefiere arreglar primero y presentar una casa terminada, tal vez le convenga más un listado.

¿Qué tanto quiere participar? Un listado son semanas de visitas. Una subasta lo concentra en unas cuantas casas abiertas y una tarde.

La tercera puerta

Hay vendedores que no quieren ninguno de los dos procesos. Una oferta en efectivo de un inversionista cierra rápido y sin ruido, casi siempre con un descuento a cambio de esa comodidad. Yo mismo hago esas ofertas, y también le digo cuando creo que un listado o una subasta le dejaría más. Escribí más sobre eso en ¿Debo aceptar una oferta en efectivo?.

Si está entre las dos opciones, el siguiente paso es una conversación sobre su propiedad y su calendario, no un discurso de ventas. Empiece por ver lo que su casa podría valer en nuestra página de valuación, y después cuénteme qué necesita que la venta haga por usted. Le diré por cuál camino iría yo si la casa fuera mía, y por qué.