¿El vendedor paga al agente del comprador en Kansas?

No de forma automática. Desde 2024, la compensación del agente del comprador se negocia por separado de la parte del listado. El comprador puede pedirle al vendedor que cubra una parte o todo como parte de su oferta, y el vendedor puede aceptar, rechazar o contraofertar. En subasta, la parte del comprador se paga con la prima del comprador que se suma a la oferta ganadora.

¿Tengo que pagar algo por adelantado para vender mi casa?

Normalmente no. La compensación del agente, los gastos de título, los impuestos prorrateados y los pagos de deudas salen del dinero de la venta en el cierre. Las excepciones son lo que usted decida hacer antes de listar, como reparaciones o limpieza, y en una subasta la tarifa de promoción, que se acuerda antes de lanzar. Pregunte cómo y cuándo se paga cada costo antes de firmar.

¿Voy a deber impuestos cuando venda?

Depende de su ganancia, de cuánto tiempo vivió ahí y de si la casa fue heredada, y esa es una pregunta para su contador. Kansas no cobra un impuesto de transferencia aparte en la venta de casas. Los impuestos de la propiedad se prorratean en el cierre. Yo le explico la parte de bienes raíces; la parte fiscal le toca a su contador.

¿Es más barato vender en subasta que con un listado?

No siempre, y no voy a fingir lo contrario. Las estructuras de costos son diferentes, y la comparación justa incluye los gastos de mantener la casa, las reparaciones que se evitan y la certeza de una fecha. A veces la subasta deja más, a veces el listado. Una hoja de cifras netas por escrito para cada camino es la forma correcta de comparar.

¿Cuánto cuesta vender una casa en Kansas?

Vender una casa en Kansas cuesta más que la comisión. La lista completa es: la compensación del agente (una comisión negociada en un listado, o una tarifa de promoción acordada desde el inicio en una subasta), los gastos de la compañía de título y del cierre, los impuestos de la propiedad prorrateados hasta el día del cierre, las reparaciones o concesiones que usted acepte, y el pago de su hipoteca y de cualquier gravamen. Todo sale del dinero de la venta en el cierre, así que casi nunca tiene que sacar de su bolsa. Lo que usted recibe es el precio de venta menos esa lista.

La compensación del agente

En una venta tradicional, usted y su agente acuerdan una comisión en el contrato de listado. Es negociable y no la fija ninguna ley. Desde 2024, lo que se le paga al agente del comprador se negocia por separado. El comprador puede pedirle que cubra una parte en su oferta, y usted puede decir sí, no, o contraofertar.

En una subasta de TurnKey, el vendedor paga una tarifa de promoción acordada antes de lanzar. La parte del comprador se paga con la prima del comprador, un porcentaje que se suma a la oferta ganadora y que se informa a cada postor con anticipación. No pongo números aquí porque dependen de la propiedad y del plan. Se los doy por escrito antes de que firme nada.

Gastos de título y cierre

En Kansas, el cierre lo maneja una compañía de título. El vendedor normalmente paga la póliza de seguro de título del propietario, la mitad de la cuota de cierre, la preparación de documentos y el registro de la liberación de su hipoteca. Quién paga qué es un término del contrato y puede cambiar en la negociación, pero esa es la división común en Wichita.

Impuestos prorrateados y pagos de deudas

En Kansas, los impuestos de la propiedad se pagan al final del año, así que en el cierre usted le da un crédito al comprador por la parte del año en que la casa fue suya. La compañía de título lo calcula al día.

El saldo de su hipoteca, cualquier línea de crédito sobre la casa y cualquier gravamen (facturas de contratistas sin pagar, sentencias judiciales, impuestos atrasados) se pagan con el dinero de la venta. La compañía de título pide las cifras antes del cierre. Si no sabe cuánto debe, un estado de cuenta reciente es un buen comienzo.

Reparaciones, concesiones y preparación

Esta es la categoría que la gente olvida. En un listado, la inspección del comprador casi siempre produce una lista de reparaciones. Usted puede arreglar, dar un crédito en el cierre, o negarse y arriesgar el trato. También se gasta en pintura, limpieza, acarreo y jardín antes de las fotos.

En subasta, los compradores inspeccionan antes de ofertar y el contrato es tal como está, así que esa negociación no ocurre. Por eso las herencias y las propiedades en mal estado suelen irse por ese camino.

Una oferta en efectivo de un inversionista tampoco tiene paso de reparaciones. El intercambio es un precio más bajo a cambio de esa comodidad.

Costos que no aparecen en el estado de cierre

Los gastos de mantener la casa. Cada mes que la casa sigue sin venderse, usted paga hipoteca, impuestos, seguro y servicios. Una casa heredada vacía también cuesta dinero. Cuando me preguntan cuál método es más barato, yo incluyo los meses, no solo las tarifas. Una tarifa más alta en una venta rápida y segura puede salir más barata que una tarifa baja en una casa que se queda meses parada.

Los impuestos sobre la ganancia son pregunta para su contador. Las ganancias de capital, la exención por residencia principal y la base fiscal de una herencia están fuera de lo que yo puedo asesorar.

Cómo ponerle un número

Antes de listar o lanzar, preparo una hoja de cifras netas: el precio de venta estimado, cada línea de costo y lo que le queda a usted. La compañía de título produce la versión oficial antes del cierre. Para el precio, yo empezaría por nuestra página de valuación. Las condiciones actuales están en la página del mercado.

Pídale a cualquier agente que entreviste una hoja de cifras netas por escrito. Es una pregunta justa y la respuesta no debería ser vaga. Si quiere la mía, con gusto la preparo para su casa.