¿Es buena idea comprar una propiedad de inversión en subasta?

Comprar una propiedad de inversión en subasta puede ser buena idea si hace la tarea antes del día de la venta y ofrece desde sus números, no desde el ambiente de la sala. El contrato de subasta no tiene contingencia de financiamiento ni de inspección, y el depósito de garantía normalmente no es reembolsable, así que todo el trabajo se hace durante el periodo de promoción, no después de ganar. Para un inversionista que ya hizo las cuentas, esa estructura es una ventaja: un contrato firme, una fecha de cierre conocida y ninguna negociación larga.

Qué tiene de distinto el contrato de subasta

En una compra tradicional usted hace una oferta, luego inspecciona, y luego espera el avalúo y el préstamo. Si algo sale mal, una contingencia normalmente le permite salirse. La subasta invierte ese orden. Los términos se publican antes de la venta. Usted inspecciona primero, arregla su dinero primero, y después ofrece. Cuando el subastador dice vendido, firma un contrato que no depende de un banco ni de un inspector.

A la oferta ganadora se le suma una prima del comprador. Se anuncia a todos los postores de antemano, y es la forma en que se paga el lado del comprador. La guía de la prima del comprador la explica. El cierre se hace en el plazo del contrato, en una compañía de títulos, como cualquier otra venta.

Inspeccione antes de ofrecer, no después

El periodo de promoción dura varias semanas antes del día de la venta. Esa es su ventana. Recorra la propiedad. Lleve a su inspector o a su contratista. Súbase al techo si puede. Saque el registro de impuestos del condado y pida al equipo de la subasta los documentos que tengan.

Si no compraría la casa sin inspección, no ofrezca por ella sin inspección. He visto inversionistas saltarse este paso porque “solo iban a ofrecer bajo”. Luego la sala se quedó callada en su número y terminaron siendo dueños de una sorpresa.

Fije su techo desde la hoja de cálculo

Su oferta máxima sale de las mismas cuentas que cualquier casa de renta. Calcule la renta realista, quite una reserva por desocupación, reste impuestos, seguro, mantenimiento, administración y reservas para llegar al ingreso neto de operación. Reste el pago del préstamo que le cotizó su prestamista. Lo que queda es el flujo de efectivo.

Luego trabaje al revés. Decida qué precio total todavía le deja un flujo con el que se sienta cómodo, incluyendo las reparaciones que encontró en la inspección. Descuente la prima del comprador para encontrar su oferta tope. Escriba ese número en una tarjeta y llévela. La guía de las cuentas de una renta recorre cada línea.

Las ofertas van rápido y es fácil subir un incremento más. La tarjeta está ahí para que decida su versión tranquila, no la sala.

Con reserva o absoluta

En una subasta con reserva, la oferta más alta queda sujeta a la aprobación del vendedor. En una subasta absoluta, la propiedad se vende al mejor postor sin importar el precio. Las absolutas suelen atraer a más postores porque todos saben que la casa se vende ese día. Para el comprador, la diferencia afecta sobre todo cuánta gente llega. Su techo no cambia.

El financiamiento en subasta

Se puede comprar en subasta con hipoteca, pero el contrato no la espera. Su prestamista necesita saber que es una compra en subasta, estar cómodo con la fecha de cierre, y tenerlo tan avanzado que el préstamo se fondee a tiempo. Si no, usted sigue obligado y el depósito está en riesgo. A los compradores de contado les resulta más fácil, pero un comprador con préstamo convencional y bien preparado también puede.

La ventaja para un inversionista es un trato limpio. Sin renegociar después de la inspección, sin esperar a ver si el vendedor lo escoge, y con una fecha en el calendario. El costo es que toda la preparación corre por su cuenta, por adelantado.

Si está viendo una propiedad en nuestra página de subastas, llame o mande un mensaje y le explico los documentos y los términos. Haga sus propias cuentas, pídale a su contador que revise la parte de impuestos, y hable con su prestamista desde el principio.