¿Se puede comprar una casa en subasta con hipoteca?

Sí, usted puede comprar una casa en una subasta profesional de bienes raíces con hipoteca, siempre y cuando su prestamista esté listo antes del día de la venta. La diferencia con una compra normal es que el contrato de subasta no tiene contingencia de financiamiento. Si el préstamo se cae, usted sigue bajo contrato y su depósito de garantía queda en riesgo. El financiamiento es su responsabilidad, no una condición de la venta.

Qué significa “sin contingencia de financiamiento”

En una compra tradicional, el contrato suele decir que si le niegan el préstamo, usted puede retirarse y recuperar su depósito. Esa cláusula protege al comprador, y es la razón por la que tantas ventas se caen a medio camino.

El contrato de subasta no la tiene. Cuando cae el martillo, usted se comprometió a cerrar en la fecha que marcan los términos, con banco o sin banco. El depósito que entrega el día de la venta normalmente no es reembolsable.

No es una trampa. Es el intercambio que hace que las subastas funcionen. El vendedor obtiene certeza, y los postores compiten en igualdad de condiciones sin regateos después de la venta. Solo significa que la tarea con el prestamista se hace antes de ofertar, no después.

Cómo dejar listo al prestamista antes de la venta

Empiece con semanas de anticipación, en cuanto vea una propiedad que le interese. Dele a su prestamista la dirección, los términos de venta y la fecha de cierre que marca el contrato.

Pida una preaprobación completa, con sus documentos verificados, no una precalificación rápida. Pregunte si el prestamista ya ha cerrado compras en subasta y si puede ordenar el avalúo y cerrar en el plazo del contrato. Hay prestamistas que se sienten cómodos con esto y otros que no. Usted necesita una respuesta directa.

Avísele que el precio del contrato incluirá la prima del comprador, para que la aprobación cubra el total. Más detalles en qué es la prima del comprador.

Inspecciones y avalúo

Tampoco hay contingencia de inspección. Usted inspecciona durante el periodo de visitas, semanas antes de la venta, y lleva a su inspector o a su contratista. Lo que descubra ahí define su oferta.

El prestamista ordena el avalúo después de la subasta. Si sale por debajo del precio del contrato, el contrato no se mueve. Usted cubre la diferencia en efectivo o queda en incumplimiento. Oferte con esa posibilidad en mente, y guarde un colchón.

Efectivo, líneas de crédito y otros caminos

Muchos compradores en subasta no usan una hipoteca tradicional. Pagan en efectivo, usan una línea de crédito sobre su propia casa, toman un préstamo a corto plazo con un prestamista local o privado, y refinancian después, ya con la propiedad a su nombre. Los inversionistas lo hacen con frecuencia.

Ninguno de esos caminos es obligatorio. Pero sea cual sea el que use, el dinero tiene que estar en la compañía de títulos el día del cierre. Vale la pena platicar un plan de respaldo con su prestamista antes de registrarse.

El orden es toda la respuesta: primero el prestamista, luego la inspección, después el registro y al final la oferta. Si apenas empieza, lea cómo participar en una subasta de casas, y hable con su prestamista antes que con nadie.