¿Cómo sabe un agente cuánto vale mi casa?

Un agente sabe cuánto vale una casa con un análisis comparativo de mercado, o CMA por sus siglas en inglés: ventas recientes de casas parecidas cerca de la suya, ajustadas por las diferencias en tamaño, condición, antigüedad y características, más una mirada a lo que está listado ahora y a lo que acaba de quedar bajo contrato. El resultado es una opinión sobre el rango que un comprador probablemente pagaría. No es un avalúo y no es el precio. El precio lo fija el mercado cuando un comprador firma.

Todo empieza con los comparables

El corazón de cualquier valuación son las ventas comparables. Busco casas que cerraron hace poco, que están cerca de la suya y que se parecen en tamaño, antigüedad, estilo y terreno. Cuanto más se parecen, menos tengo que ajustar. En un vecindario de casas parecidas construidas en la misma década, esto es fácil. En una casa poco común o en el campo, se vuelve más difícil y el rango se abre.

También reviso lo que está activo y lo que está pendiente. Los listados activos me dicen contra qué estaría compitiendo usted. Las ventas pendientes me dicen lo que los compradores están aceptando en este momento, aunque no pueda ver el precio hasta el cierre.

Ajustar por las diferencias

No hay dos casas iguales. Si un comparable tiene sótano terminado y la suya no, ajusto el comparable hacia abajo. Si la suya tiene techo más nuevo, un tercer espacio de garaje o un lote más grande, ajusto hacia arriba. Los ajustes salen de lo que los compradores de este mercado realmente pagan por esas características, no de lo que cuesta construirlas. Una cocina remodelada rara vez recupera todo su costo. Un techo nuevo no agrega tanto valor como quita una razón para decir que no.

La condición es el ajuste más grande y el más difícil de ver en una hoja de cálculo. Por eso recorro la casa antes de dar un número.

En qué se diferencian los tres estimados

	Quién	Qué es	Quién lo pide
CMA	Agente	Opinión a partir de comparables recientes y un recorrido	Usted
Avalúo	Valuador con licencia	Opinión formal para el prestamista	El prestamista del comprador
Estimado automático	Fórmula	Registros públicos y ventas pasadas	Nadie

Un estimado de un sitio web nunca ha entrado a su casa. No sabe de la cocina, de los cimientos ni de los carros viejos del vecino. Es un punto de partida. El avalúo llega después de que ya tiene comprador y protege al prestamista. El CMA es lo que usted usa para decidir en qué precio salir y de qué forma vender.

Lo que yo no hago

No le digo un número alto para quedarme con el listado. Una casa con precio por encima de lo que sostienen los comparables se queda parada, y luego se vende por menos de lo que habría traído con el precio correcto, porque los compradores se preguntan qué tiene de malo. Si creo que su número está alto, se lo digo y le muestro las ventas detrás de mi opinión.

Tampoco finjo que el rango es un punto. En la mayoría de las casas de Wichita puedo darle un rango con el que me siento tranquilo. Dónde cae dentro de ese rango depende de cómo venda. Una venta tradicional le permite probar la parte alta del rango. Una subasta deja que los postores lo encuentren. Una oferta en efectivo normalmente cae por debajo, a cambio de rapidez. Cuál le conviene es otra conversación, y escribí sobre eso en ¿Subasta o venta tradicional?.

Cómo conseguir un número real

La página de valuación le da un rango rápido para empezar. Para un número real, necesito ver la casa y sacar comparables esa misma semana, porque las ventas que importan son las recientes y el mercado se mueve. Las condiciones actuales están en la página del mercado. Pídale a cualquier agente con el que hable los comparables detrás de su número. Si no le puede mostrar las ventas, está adivinando.