¿Cuál es la diferencia entre una subasta con reserva y una absoluta?

En una subasta con reserva, la oferta más alta queda sujeta a la aprobación del vendedor. Es decir, el vendedor tiene un piso y puede rechazar una oferta que no lo alcance. En una subasta absoluta, la propiedad se vende al mejor postor sin importar el precio. Las subastas absolutas suelen atraer a más postores, porque todos en el salón saben que la casa se va a vender ese mismo día.

Cómo funciona una subasta con reserva

Antes de lanzar la campaña, el vendedor y el subastador acuerdan un mínimo confidencial. A los postores se les informa que la venta está sujeta a la confirmación del vendedor, pero no se les dice la cifra.

Las ofertas corren igual que en cualquier subasta. Si la oferta más alta alcanza la reserva, la propiedad queda vendida. Si no la alcanza, el vendedor tiene opciones: aceptar la oferta de todos modos, rechazarla, o llegar a un acuerdo con el postor más alto después. Muchas subastas con reserva que se quedan cortas el día de la venta terminan cerrando con un número negociado a los pocos días.

Es común que la reserva se alcance a media subasta. Cuando eso pasa, un buen subastador anuncia que la propiedad ya se está vendiendo, porque esa noticia hace que los indecisos se animen.

Cómo funciona una subasta absoluta

No hay piso. Gana la oferta más alta, y el vendedor aceptó eso por adelantado. Una vez que abren las ofertas, el vendedor no puede retirar la propiedad.

Es un compromiso serio, y es también la razón por la que las subastas absolutas llenan el salón. Un comprador que invierte tiempo y dinero en inspeccionar una casa quiere saber que ese esfuerzo puede dar fruto. Cuando la venta es segura, llegan más postores serios, y los postores serios son los que construyen el precio.

Cuál le conviene al vendedor

	Subasta con reserva	Subasta absoluta
Certeza de venta	El vendedor decide después de la oferta más alta	Se vende el día de la subasta
Asistencia de postores	Buena	Por lo general más fuerte
Protección al vendedor	Un piso confidencial	Ninguna, a propósito
Caso típico	Una deuda que debe cubrirse, herederos que quieren un piso	Propiedad libre de deuda, herencias que buscan cerrar el asunto, propiedades con demanda amplia

La reserva tiene sentido cuando hay un número por debajo del cual no puede bajar, como el saldo de la hipoteca. Pero tiene un costo. Una reserva demasiado alta enfría las ofertas, y una propiedad que no se vende el día de la subasta ya gastó su mejor publicidad.

La absoluta tiene sentido cuando la propiedad está libre de deuda o casi, cuando tiene demanda amplia, o cuando una herencia simplemente necesita resolverse. Es una decisión que se toma con calma antes del lanzamiento, no la mañana de la venta.

Lo que debe saber el postor

Los términos de venta indican qué tipo de subasta es. En una venta con reserva, su oferta más alta puede recibir respuesta en el momento o poco después. En una venta absoluta, su oferta más alta es el contrato en cuanto cae el martillo.

En los dos casos, el contrato de compra no tiene contingencia de financiamiento ni de inspección. Usted inspecciona durante el periodo de visitas, arregla lo de su prestamista antes del día de la venta, y su depósito de garantía normalmente no es reembolsable. El tipo de subasta cambia el riesgo del vendedor, no el suyo.

El formato correcto depende de la propiedad, de la deuda que tenga encima y de lo que el vendedor necesite de la venta. Es una conversación que vale la pena tener con un subastador antes de firmar nada. Para el proceso completo, lea cómo funciona una subasta de casas en Kansas, y vea cómo la prima del comprador entra en el total.