¿Cómo vendo un terreno o acres en Kansas?

En Kansas, los terrenos se venden en subasta con más frecuencia que las casas, y con buena razón. Los acres son difíciles de valorar: hay menos ventas comparables, y el mismo terreno vale cantidades distintas para un vecino, un agricultor, un constructor y un cazador. Una subasta pone a esos compradores en el mismo lugar el mismo día y deja que ellos lo resuelvan. Una venta tradicional también funciona, sobre todo para lotes pequeños dentro de la ciudad o parcelas con un grupo de compradores evidente. El primer paso, por cualquier camino, es saber exactamente qué es lo que usted tiene: la descripción legal, el acceso, los minerales, las servidumbres y cualquier arrendamiento.

Sepa qué está vendiendo

Antes de que alguien pueda promocionar un terreno, usted necesita los datos que cualquier comprador va a preguntar.

• Descripción legal y levantamiento topográfico. Lo que dice la escritura, no la línea de la cerca. Si los límites no están claros, un levantamiento puede valer lo que cuesta.
• Acceso. ¿Tiene frente a un camino público o una servidumbre registrada? Un terreno sin acceso se vende por menos y tarda más.
• Servicios. Agua rural, electricidad, viabilidad para séptico e internet. Los compradores que planean construir una casa lo preguntan el primer día.
• Minerales. ¿Los derechos minerales están incluidos, separados o arrendados? Es una pregunta común en Kansas y la respuesta debe ir en el contrato.
• Arrendamientos. Un arrendatario agrícola o un contrato de caza sigue vigente después de la venta salvo que diga otra cosa. Conozca las fechas.
• Zonificación e impuestos. ¿Está en el condado o dentro de los límites de la ciudad? ¿Tiene valuación de uso agrícola?

Si algo de esto levanta una pregunta legal, la responde su abogado. Yo reúno los documentos y se los presento a los compradores.

Por qué la subasta le queda bien a la tierra

Tres razones. Primera, el descubrimiento del precio. Cuando no sé si el vecino o el desarrollador va a pagar más, prefiero dejarlos ofertar que adivinar. En el terreno correcto, esa competencia puede encontrar un número que un listado tal vez no encontraría.

Segunda, una fecha. Un terreno puede quedarse mucho tiempo en el MLS porque en cualquier momento dado hay pocos compradores buscando. La subasta anuncia un día y junta a ese grupo pequeño de una sola vez.

Tercera, términos limpios. Los contratos de subasta no tienen contingencia de financiamiento ni de inspección. Los compradores hacen sus pruebas de suelo, recorridos y conversaciones con el prestamista durante el periodo de promoción. El depósito de garantía normalmente no es reembolsable. El cierre se hace en una compañía de título en un plazo normal.

Los terrenos grandes se pueden ofrecer en parcelas, como un todo, o de ambas formas, y la venta se va con la combinación que sume más. Eso es algo que un listado no puede hacer.

Cuándo tiene más sentido un listado

Un solo lote residencial en una colonia con ventas recientes de lotes es fácil de valorar y fácil de listar. Una parcela donde usted ya sabe quién es el comprador probable, como el dueño de al lado, se puede vender por negociación directa. Y si no tiene presión de tiempo y quiere probar un precio alto, un listado le permite esperar. El costo es un plazo sin fecha de término.

Cuánto cuesta

En un listado, la comisión se negocia en el contrato de listado. En una subasta, el vendedor paga una tarifa de promoción acordada antes de lanzar, y la parte del comprador se paga con una prima del comprador que se informa a todos los postores. Los gastos de la compañía de título y los impuestos prorrateados aplican en ambos casos. No pongo porcentajes aquí. Se los doy por escrito para su propiedad antes de que firme nada. El panorama completo de costos está en ¿Cuánto cuesta vender una casa en Kansas?, y casi todo aplica también a la tierra.

Por dónde empezar

Mándeme la descripción legal o la dirección y lo que sepa sobre acceso, minerales y arrendamientos. Le diré si yo lo subastaría, lo listaría o primero haría unas llamadas a compradores probables. Si la parcela es parte de una herencia, lea también cómo vender una casa heredada en Wichita, porque la autoridad legal para firmar viene antes que todo esto.